QUICK FACTS

? Sản phẩm chào bán: Khoảng 98.000

? Nguồn cung mới: Hơn 70.000 sản phẩm

? Giao dịch toàn thị trường: Khoảng 48.000

? Giao dịch từ nguồn cung mới: Khoảng 43.000

? Giá căn hộ Hà Nội tăng: Khoảng 97% so với quý I/2019

Nguồn cung tăng nhưng giá nhà chưa có dấu hiệu giảm

Thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026 ghi nhận tín hiệu tích cực khi nguồn cung và lượng sản phẩm mở bán đều tăng đáng kể so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, diễn biến này không kéo theo sự điều chỉnh giảm của mặt bằng giá như nhiều người kỳ vọng.

Theo phân tích của Viện Nghiên cứu & Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguyên nhân không nằm ở việc doanh nghiệp thiếu thiện chí giảm giá, mà xuất phát từ cấu trúc chi phí phát triển dự án đang ngày càng lớn. Điều này khiến dư địa điều chỉnh giá bán bị thu hẹp, ngay cả khi thị trường bước vào giai đoạn cạnh tranh mạnh hơn.

Điều gì khiến doanh nghiệp khó giảm giá?

Để một dự án bất động sản được đưa ra thị trường, doanh nghiệp phải trải qua nhiều giai đoạn với hàng loạt khoản chi phí phát sinh.

Ngoài tiền sử dụng đất và chi phí bồi thường, doanh nghiệp còn phải gánh chi phí xây dựng, nguyên vật liệu, vốn vay, pháp lý, quản lý dự án, bán hàng cùng nhiều nghĩa vụ tài chính khác. Một số dự án còn phát sinh thêm chi phí do quá trình xác định tiền sử dụng đất kéo dài.

Khi các khoản chi phí đầu vào đều có xu hướng tăng, việc giảm trực tiếp giá bán sẽ làm ảnh hưởng đến hiệu quả tài chính của dự án và kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp.

Đó cũng là lý do nhiều chủ đầu tư lựa chọn hình thức chiết khấu, hỗ trợ lãi suất hoặc giãn tiến độ thanh toán, thay vì giảm giá niêm yết.

Người mua đang thay đổi cách lựa chọn

Một điểm đáng chú ý trong báo cáo là sức cầu trên thị trường không biến mất, nhưng đang trở nên chọn lọc hơn.

Người mua hiện ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ xây dựng rõ ràng, chất lượng sản phẩm tốt và có khả năng khai thác hoặc sử dụng trong thời gian hợp lý.

Trong khi đó, nhu cầu lớn vẫn tập trung ở phân khúc nhà ở có mức giá phù hợp, đặc biệt là các sản phẩm có thể đưa vào sử dụng ngay hoặc phục vụ nhu cầu ở thực.

Xu hướng này cho thấy thị trường đang dịch chuyển từ việc mua theo kỳ vọng tăng giá sang lựa chọn những sản phẩm tạo được giá trị sử dụng thực tế.

Thị trường sẽ phân hóa mạnh hơn

Theo VARS IRE, hiện tượng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp trong thời gian qua chủ yếu diễn ra cục bộ, tập trung ở nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn hoặc sở hữu những sản phẩm chưa tạo được giá trị sử dụng.

Trong khi đó, các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ bảo đảm, hạ tầng đồng bộ, mức giá hợp lý và khả năng khai thác thực tế vẫn duy trì được thanh khoản.

Điều này cho thấy thị trường không vận động theo một xu hướng chung, mà ngày càng phân hóa rõ giữa các dự án có nền tảng tốt và những sản phẩm phụ thuộc chủ yếu vào kỳ vọng tăng giá.

Muốn giá nhà dễ tiếp cận hơn, cần tháo gỡ những "điểm nghẽn"

Theo đánh giá của VARS IRE, vấn đề trọng tâm hiện nay không phải là tìm cách kéo giá bất động sản xuống bằng các biện pháp hành chính, mà là tháo gỡ những yếu tố đang làm tăng chi phí và kéo dài thời gian triển khai dự án.

Những nội dung được đề cập gồm rút ngắn thủ tục đầu tư, hoàn thiện cơ chế xác định tiền sử dụng đất, cải thiện khả năng tiếp cận nguồn vốn cho các dự án đáp ứng nhu cầu thực, đồng thời phát triển thêm các kênh huy động vốn dài hạn để giảm áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Nếu các điểm nghẽn này được xử lý hiệu quả, doanh nghiệp có thể giảm bớt chi phí phát sinh, nguồn cung phù hợp sẽ được bổ sung nhiều hơn và người dân cũng có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với mức giá hợp lý.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Nhiều người kỳ vọng rằng khi nguồn cung tăng, giá bất động sản sẽ nhanh chóng giảm. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nguồn cung chỉ là một trong nhiều yếu tố quyết định mặt bằng giá.

Điều đáng quan tâm hơn là chi phí tạo ra một sản phẩm bất động sản vẫn ở mức cao, từ đất đai, xây dựng đến tài chính và pháp lý. Khi những chi phí này chưa được cải thiện, doanh nghiệp sẽ rất khó giảm giá bán nếu muốn bảo đảm hiệu quả đầu tư.

Ở chiều ngược lại, thị trường cũng đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh hơn. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt và đáp ứng nhu cầu thực sẽ tiếp tục có lợi thế, trong khi các sản phẩm định giá quá cao hoặc phụ thuộc vào kỳ vọng đầu cơ sẽ chịu nhiều áp lực hơn.

Kết luận

Bức tranh bất động sản hiện nay cho thấy nguồn cung đang cải thiện nhưng giá nhà chưa dễ giảm. Thay vì chờ đợi một đợt giảm giá trên diện rộng, thị trường nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa theo chất lượng dự án, năng lực chủ đầu tư và khả năng đáp ứng nhu cầu thực.

Về dài hạn, việc tháo gỡ các điểm nghẽn về pháp lý, đất đai và nguồn vốn được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp giảm chi phí phát triển dự án, bổ sung thêm nguồn cung phù hợp và từng bước đưa mặt bằng giá nhà tiến gần hơn đến khả năng chi trả của người dân.